Distrato de imóvel na planta: quanto volta e quais são as regras
No distrato de imóvel na planta, a incorporadora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% com patrimônio de afetação. Veja os prazos e um exemplo.
No distrato de imóvel na planta, a incorporadora pode reter até 25% do valor que o comprador pagou, ou até 50% quando o empreendimento está em regime de patrimônio de afetação, mais a comissão de corretagem. Os limites estão no artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a Lei do Distrato. O restante volta corrigido pelo índice do contrato.
Os distratos cresceram na Grande Vitória em 2026. No 47º Censo Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo (Sinduscon-ES), as vendas brutas de imóveis residenciais novos somaram R$ 2,70 bilhões no primeiro semestre de 2026, e as vendas líquidas, R$ 1,96 bilhão. A coluna de Abdo Filho em A Gazeta, de 30 de setembro de 2026, tratou a diferença, de cerca de R$ 740 milhões, como distratos. No segundo semestre de 2025, pelo 46º Censo, a diferença foi de R$ 391 milhões.
O Censo cobre Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e Viana. Aracruz fica fora da pesquisa, mas a regra do distrato é a mesma em todo o país. Veja o panorama do mercado imobiliário do Espírito Santo em 2026.
- Retenção: pena de até 25% da quantia paga, ou de até 50% com patrimônio de afetação, mais a comissão de corretagem inteira (artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964).
- Devolução: em parcela única, após 180 dias do distrato, quando não há afetação; em até 30 dias após o habite-se, quando há.
- Atraso da incorporadora acima de 180 dias: o comprador pode desfazer o contrato e receber tudo de volta em até 60 dias corridos (artigo 43-A).
- Arrependimento: 7 dias para contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, com devolução de tudo, inclusive da corretagem.
O que é distrato de imóvel na planta?
Distrato é o acordo em que comprador e incorporadora desfazem o contrato de compra e venda. Pelo artigo 472 do Código Civil, o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato.
A Lei do Distrato dá o mesmo tratamento ao distrato combinado entre as partes e à resolução do contrato por inadimplência do comprador. Nos dois casos, o comprador recebe de volta o que pagou diretamente à incorporadora, com os descontos que a lei permite. A regra vale para o contrato celebrado exclusivamente com o incorporador.
A lei exige que o custo da desistência apareça no quadro-resumo, logo no início do contrato (artigo 35-A, inciso VI). Leia também o guia sobre comprar imóvel na planta em Aracruz.
Quanto a incorporadora pode reter e em quanto tempo devolve?
A incorporadora pode reter a comissão de corretagem inteira e uma pena de até 25% da quantia paga. Quando a incorporação está em patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%. O prazo de devolução também muda conforme o regime.
| Situação | Retenção máxima | Prazo de devolução | Artigo da Lei nº 4.591/1964 |
|---|---|---|---|
| Distrato ou inadimplência do comprador, sem patrimônio de afetação | Corretagem mais pena de até 25% da quantia paga | Parcela única, após 180 dias do desfazimento do contrato | 67-A, incisos I e II e § 6º |
| Distrato ou inadimplência do comprador, com patrimônio de afetação | Corretagem mais pena de até 50% da quantia paga | Até 30 dias após o habite-se | 67-A, § 5º |
| Unidade revendida antes desses prazos | Os mesmos limites | Até 30 dias da revenda | 67-A, § 7º |
| Arrependimento em 7 dias, em contrato assinado em estande ou fora da sede | Nenhuma, nem a corretagem | De imediato, pelo artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor | 67-A, §§ 10 a 12 |
| Atraso da incorporadora acima de 180 dias, com desfazimento do contrato | Nenhuma: devolução integral mais a multa do contrato | Até 60 dias corridos da resolução | 43-A, § 1º |
A incorporadora não precisa alegar prejuízo para cobrar a pena (artigo 67-A, § 1º). Se o comprador já tinha a unidade à disposição, a lei permite descontar também impostos, condomínio, demais encargos do contrato e 0,5% do valor atualizado do contrato pela fruição, proporcional aos dias (§ 2º). Em comum acordo, as partes podem definir condições diferentes em um instrumento específico de distrato (§ 13).
Exemplo. Um comprador de Aracruz pagou R$ 60.000 à incorporadora, entre entrada e parcelas, e desfaz o contrato antes da entrega. A corretagem foi paga em separado.
- Sem patrimônio de afetação: pena máxima de 25%, ou R$ 15.000. Voltam pelo menos R$ 45.000, antes da correção.
- Com patrimônio de afetação: pena máxima de 50%, ou R$ 30.000. Voltam pelo menos R$ 30.000, antes da correção.
Nos dois cenários, a corretagem não volta. Os percentuais são tetos, e o contrato pode prever pena menor.
O que muda quando o empreendimento tem patrimônio de afetação?
Mudam o teto da pena e o prazo de devolução. A pena pode chegar a 50% da quantia paga, e a incorporadora devolve o saldo em até 30 dias depois do habite-se (artigo 67-A, § 5º).
Patrimônio de afetação é o regime em que o terreno, a construção e os demais bens e direitos da incorporação ficam separados do patrimônio da incorporadora, destinados a concluir a obra e entregar as unidades. O regime é uma escolha do incorporador, prevista no artigo 31-A da Lei nº 4.591/1964, e se constitui com a averbação no Registro de Imóveis (artigo 31-B).
O teto de 50% está em análise no Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Segunda Seção vai definir, no Tema Repetitivo 1466, se o vendedor pode reter até 50% das quantias pagas nos contratos com patrimônio de afetação assinados depois da Lei do Distrato. Em 12 de outubro de 2026, o tema aguardava julgamento.
Para saber em qual regime está um empreendimento, leia como conferir o patrimônio de afetação na matrícula e o que é o registro de incorporação.
O que acontece se quem atrasa é a construtora?
A incorporadora tem tolerância de até 180 dias corridos depois da data de conclusão prevista no contrato, desde que a cláusula esteja escrita de forma clara e destacada (artigo 43-A). Dentro desse prazo, o atraso não autoriza o comprador a desfazer o contrato nem gera penalidade.
Passados os 180 dias, sem culpa do comprador, a lei prevê duas opções:
- Desfazer o contrato. O comprador recebe tudo o que pagou, mais a multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, com correção (§ 1º).
- Manter o contrato. O comprador em dia recebe, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, proporcional aos dias e corrigida (§ 2º).
As duas multas não se acumulam (§ 3º). No exemplo dos R$ 60.000 pagos, a indenização de quem mantém o contrato equivale a R$ 600 por mês de atraso.
Como funciona o direito de arrependimento de 7 dias?
Quem assina o contrato em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode se arrepender em até 7 dias, contados da assinatura, e receber de volta tudo o que antecipou, inclusive a comissão de corretagem (artigo 67-A, § 10). O prazo não pode ser prorrogado.
A prova do arrependimento é feita por carta registrada com aviso de recebimento, e vale a data da postagem (§ 11). Depois dos 7 dias, a lei manda observar a irretratabilidade do contrato (§ 12).
O que conferir no quadro-resumo antes de assinar?
O quadro-resumo é a abertura obrigatória do contrato de compra na planta, criada pelo artigo 35-A da Lei nº 4.591/1964, que lista 12 informações obrigatórias. As que mais pesam em caso de distrato ou de atraso:
- Preço total, entrada e forma de pagamento, com valores e vencimentos das parcelas.
- Corretagem: valor, condições de pagamento e quem recebe.
- Índices de correção e o período de cada um. Veja como o INCC corrige as parcelas durante a obra.
- Consequências do desfazimento, com as penalidades em negrito e os prazos de devolução. Essas cláusulas dependem da sua assinatura ao lado delas.
- Direito de arrependimento, quando a assinatura ocorre em estande ou fora da sede.
- Registro do memorial de incorporação: número, matrícula do imóvel e cartório.
- Prazo final para o habite-se e efeitos do atraso.
Se faltar alguma informação, a lei dá 30 dias para o contrato ser corrigido. Sem a correção, a omissão é justa causa para o comprador rescindir (artigo 35-A, § 1º).
Perguntas frequentes
Quem desiste de um imóvel na planta perde tudo o que pagou?
Não. A Lei nº 4.591/1964 limita a pena a 25% da quantia paga, ou a 50% quando há patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem. O restante volta corrigido pelo índice do contrato.
A comissão de corretagem é devolvida no distrato?
Não. O artigo 67-A, inciso I, permite descontar a comissão de corretagem inteira. A corretagem só volta no arrependimento exercido em até 7 dias, em contrato assinado em estande ou fora da sede da incorporadora.
Posso passar o contrato para outra pessoa em vez de fazer o distrato?
Sim. Pelo artigo 67-A, § 9º, não há pena quando o comprador encontra um substituto que assume seus direitos e obrigações. A incorporadora precisa concordar e aprovar o cadastro e a capacidade financeira do novo comprador.
A Lei do Distrato vale para contrato assinado antes de 2018?
A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018, data da publicação. Para contratos anteriores, o percentual de retenção será definido pelo STJ no Tema Repetitivo 1465, que em 12 de outubro de 2026 aguardava julgamento.
Se você está lendo um contrato de imóvel na planta em Aracruz e quer conversar sobre o quadro-resumo antes de assinar, fale com a Tryade. As informações acima não substituem a orientação de um advogado sobre o seu contrato.
Construir é conectar.
Fontes: Lei nº 4.591/1964, texto compilado (consultado em 12/10/2026) · Lei nº 13.786, de 27/12/2018 · Código Civil, artigo 472 · Código de Defesa do Consumidor, artigo 49 · STJ, Tema Repetitivo 1466 (consultado em 12/10/2026) · STJ, Tema Repetitivo 1465 (consultado em 12/10/2026) · Sinduscon-ES, 47º Censo Imobiliário, 07/10/2026 · Sinduscon-ES, 46º Censo Imobiliário, 09/04/2026 · Sinduscon-ES, 30/09/2026 · A Gazeta, coluna de Abdo Filho, 30/09/2026
