Área privativa e área total: qual a diferença e como ler a planta
Área privativa é o espaço de uso exclusivo, paredes incluídas. Área total soma a parcela de área comum. Veja a conta do preço por metro e como ler a planta.
Área privativa é a parte do apartamento de uso exclusivo do dono, medida com as paredes. Área total é a soma da área privativa com a parcela das áreas de uso comum do prédio que cabe à unidade. Os critérios de medição vêm da ABNT NBR 12721, norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) usada nos memoriais de incorporação, em vigor e confirmada em 27 de março de 2024, segundo o catálogo da entidade.
A diferença pesa na comparação de preço. Dois anúncios com a mesma área total podem tratar de apartamentos com espaços internos diferentes, porque a parcela de área comum muda de um prédio para outro.
Antes de comprar imóvel na planta em Aracruz, pergunte qual das duas áreas aparece no anúncio e faça a conta do preço por metro quadrado pela área privativa.
- Pela NBR 12721, a área privativa inclui as paredes: inteiras nas fachadas e nas divisas com áreas comuns, até o eixo nas divisas com o apartamento vizinho.
- A área total da unidade é a soma da área privativa com a área de uso comum atribuída a ela, como mostra o Quadro IV-B da norma, arquivado no cartório.
- A fração ideal é a parte da unidade no terreno e nas partes comuns (Código Civil, artigo 1.331, § 3º). Salvo regra diferente na convenção, ela define o rateio do condomínio (artigo 1.336, inciso I).
- Em um exemplo hipotético, o apartamento R$ 250 mais barato por metro de área total sai R$ 312,50 mais caro por metro de área privativa.
O que é área privativa e o que entra nela?
Área privativa é a área de uso exclusivo da unidade, coberta ou descoberta, medida com as paredes incluídas. A varanda de uso exclusivo do apartamento entra na conta.
A NBR 12721 define a área real privativa como a superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas, da unidade autônoma (item 5.3). A linha passa pela face externa das paredes da fachada e das paredes vizinhas às áreas comuns, que contam inteiras. Entre dois apartamentos, ela passa pelo eixo da parede, que conta pela metade para cada um.
O que são área comum e área total?
Área de uso comum é a que fica fora dos limites dos apartamentos e pode ser usada por todos os moradores ou por parte deles. Área total da unidade é a soma da área privativa com a parcela de área comum atribuída a ela.
O Código Civil cita como partes comuns o solo, a estrutura do prédio, o telhado, as redes gerais de água, esgoto, gás e eletricidade e o acesso à rua (artigo 1.331, § 2º). Elas não podem ser vendidas em separado.
| Tipo de área | O que inclui | Onde aparece no contrato e no memorial |
|---|---|---|
| Área privativa principal | Cômodos do apartamento, varanda de uso exclusivo e paredes | Cláusula de descrição da unidade, a conferir com a coluna “área privativa (principal)” do Quadro IV-B |
| Área privativa acessória | Vaga de garagem ou depósito vinculados à unidade por direito de propriedade | Coluna “outras áreas privativas (acessórias)” do Quadro IV-B |
| Área de uso comum | Parcela da unidade em portaria, corredores, escadas, elevadores e lazer | Coluna “área de uso comum” do Quadro IV-B; minuta da convenção de condomínio |
| Área real total | Soma da área privativa total com a área de uso comum da unidade | Cláusula de descrição da unidade, a conferir com a coluna “área real total” do Quadro IV-B |
O que é fração ideal e para que serve?
Fração ideal é a parte que cada unidade tem no terreno e nas áreas comuns do prédio, expressa em número decimal ou em fração (Código Civil, artigo 1.331, § 3º). Em regra, é por ela que se dividem as despesas do condomínio e o peso dos votos em assembleia.
O condômino contribui para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (artigo 1.336, inciso I). Os votos em assembleia também são proporcionais às frações, se a convenção não disser outra coisa (artigo 1.352, parágrafo único). O valor do condomínio entra na conta do custo de vida em Aracruz.
Na compra na planta, a fração de cada unidade está no instrumento de divisão do terreno que integra o registro de incorporação (Lei nº 4.591/1964, artigo 32, alínea “i”).
Por que dois apartamentos com a mesma área total podem ter áreas privativas diferentes?
Porque a área total inclui a parcela de área comum, e essa parcela depende do projeto de cada prédio. Quanto mais área de lazer e de garagem coletiva o edifício tem, maior a área comum atribuída a cada unidade.
Em um edifício de uso misto de São José (SC), estudado em trabalho de conclusão de curso do Instituto Federal de Santa Catarina (IFSC), de 2024, os quadros de áreas preenchidos pelo autor segundo a NBR 12721 classificaram 35,26% da área real do prédio como de uso comum e 64,74% como privativa.
Como comparar o preço por metro quadrado de dois apartamentos?
Divida o preço pela área privativa, que é o espaço de uso exclusivo. A divisão pela área total favorece o prédio com mais área comum e distorce a comparação entre apartamentos.
Veja dois apartamentos hipotéticos anunciados em Aracruz. Os valores foram inventados para a conta e não se referem a nenhum imóvel.
| Item | Apartamento A | Apartamento B |
|---|---|---|
| Preço | R$ 770.000 | R$ 819.000 |
| Área total | 140 m² | 156 m² |
| Área privativa | 110 m² | 112 m² |
| Área comum atribuída | 30 m² | 44 m² |
| Preço por m² de área total | R$ 5.500,00 | R$ 5.250,00 |
| Preço por m² de área privativa | R$ 7.000,00 | R$ 7.312,50 |
Pela área total, o apartamento B parece R$ 250 mais barato por metro quadrado. Feita a conta pela privativa, o mesmo apartamento custa R$ 312,50 a mais por metro: são R$ 49.000 de diferença no preço para 2 m² a mais de uso exclusivo.
A parcela de área comum corresponde a espaços que o morador usa e mantém pelo condomínio, como o lazer e a garagem coletiva. Se o anúncio trouxer uma metragem só, pergunte qual das áreas ela representa. Com o preço em mãos, o passo seguinte é a simulação da renda necessária para financiar um imóvel em Aracruz.
Como ler a planta humanizada e o que conferir no memorial descritivo?
A planta humanizada é a planta do apartamento ilustrada com móveis, cores e texturas, feita para quem não é técnico entender o projeto. Para medidas, os documentos de referência são o projeto aprovado e o cálculo de áreas arquivados no cartório com o memorial de incorporação (Lei nº 4.591/1964, artigo 32, alíneas “d” e “e”).
Quatro pontos para olhar na planta:
- Escala. É a relação entre o tamanho do desenho e o tamanho real. Na escala 1:50, cada centímetro no papel equivale a 50 cm no apartamento.
- Cotas. São as dimensões escritas no desenho. Use as cotas de cada cômodo para testar se cabem os móveis que você já tem.
- Portas. O desenho mostra a folha da porta, o movimento dela e o espaço que ocupa. Veja se a porta aberta encontra um móvel ou outra porta.
- Norte. A indicação do norte permite saber de que lado vem o sol. No hemisfério sul, onde fica Aracruz, janelas voltadas para o norte recebem sol direto nos períodos mais frios, e as faces leste e oeste recebem radiação intensa, com pico na face oeste, a do sol da tarde, segundo o ProjetEEE, plataforma pública desenvolvida pela Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC).
No memorial descritivo, confira os quadros de especificação da NBR 12721. O Quadro VI lista os equipamentos, o Quadro VII os acabamentos das dependências privativas e o Quadro VIII os das áreas comuns. Compare cada cômodo com o que foi mostrado no estande. O projeto e o memorial descritivo são parte integrante do contrato de construção (Lei nº 4.591/1964, artigo 48, § 1º).
Perguntas frequentes
Área útil e área privativa são a mesma coisa?
Não. A área privativa da NBR 12721 inclui as paredes do apartamento. Área útil é o termo de mercado para o espaço interno sem paredes e pilares, segundo o guia do QuintoAndar, e por isso o número é menor.
A varanda entra na área privativa do apartamento?
Entra quando é de uso exclusivo da unidade. A definição da NBR 12721 abrange dependências privativas cobertas ou descobertas, e a norma cita o terraço privativo como exemplo de área descoberta.
A vaga de garagem entra na área privativa?
Depende do memorial. Pela NBR 12721, a vaga pode ser área privativa acessória vinculada ao apartamento, área de uso comum ou unidade autônoma com fração ideal própria. Pergunte se a metragem anunciada inclui a vaga.
Onde encontro a metragem oficial de um apartamento na planta em Aracruz?
No memorial de incorporação arquivado no Cartório de Registro de Imóveis, do qual qualquer pessoa pode pedir cópia (Lei nº 4.591/1964, artigo 32, § 4º). Em Aracruz, o RI Digital listava, em 12 de outubro de 2026, o 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Aracruz, na Rua Fiory Terci, 253, Centro.
Se você está comparando plantas e metragens de apartamentos em Aracruz e quer ajuda para ler um quadro de áreas, fale com a Tryade.
Construir é conectar.
Fontes: ABNT Catálogo, situação da NBR 12721:2006 Versão Corrigida 3:2021 (12/10/2026) · IFSC, TCC com a transcrição dos itens e quadros da NBR 12721 (2024) · IDP, Caderno Virtual (20/05/2019) · Código Civil, Lei nº 10.406, de 10/01/2002 (Planalto) · Lei nº 4.591, de 16/12/1964 (Planalto) · ProjetEEE (12/10/2026) · ESALQ/USP, Apostila de Desenho Técnico (2011) · Portas (09/03/2026) · QuintoAndar (23/04/2025) · Sienge (28/05/2026) · Planner 5D (06/03/2025) · RI Digital (ONR), Informações dos Cartórios (12/10/2026)
