Registro de incorporação: o que é e como consultar antes de comprar
O registro de incorporação autoriza a venda de imóvel na planta (Lei 4.591/1964, art. 32). Veja o que ele prova e como conferir o número na matrícula.
O registro de incorporação é o ato do Cartório de Registro de Imóveis que autoriza a venda de unidades de um prédio que ainda vai ser construído. A regra está no artigo 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964: a incorporadora só pode alienar ou onerar as frações ideais do terreno, que correspondem aos futuros apartamentos, depois de registrar o memorial de incorporação.
Para quem compra, o registro aparece como um número, que a lei manda constar dos anúncios e dos contratos do empreendimento (artigo 32, § 3º). Em Aracruz, a certidão que permite conferir esse número pode ser pedida pelo RI Digital, a plataforma eletrônica dos cartórios de imóveis. Feito no horário de expediente e com o número da matrícula, o pedido eletrônico de certidão de inteiro teor tem prazo máximo de 4 horas a partir do pagamento (Lei nº 6.015/1973, artigo 19, § 10, inciso I).
Qualquer pessoa pode pedir essa certidão, sem informar o motivo, antes de comprar imóvel na planta em Aracruz (Lei nº 6.015/1973, artigo 17).
- A venda depende do registro: o artigo 32 da Lei nº 4.591/1964 só permite negociar as frações ideais depois do registro do memorial de incorporação.
- O número do registro, a matrícula do terreno e o cartório têm de constar do quadro-resumo do contrato (artigo 35-A, inciso XI, incluído pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018).
- Em Aracruz, o RI Digital lista um cartório de imóveis: o 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Aracruz, na Rua Fiory Terci, 253, Centro.
- Em 12 de outubro de 2026, o RI Digital informava, para Aracruz, R$ 96,05 pela certidão de inteiro teor da matrícula e R$ 25,37 pela visualização.
O que é o registro de incorporação?
O registro de incorporação é a inscrição do memorial de incorporação na matrícula do terreno, no Cartório de Registro de Imóveis. O memorial é o conjunto de documentos listados no artigo 32 da lei, do título do terreno à minuta da convenção de condomínio.
A Lei nº 4.591/1964 define incorporação imobiliária como a atividade de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas para vender, no todo ou em parte (artigo 28, parágrafo único).
A Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, deu ao cartório 10 dias úteis para apresentar todas as exigências (artigo 32, § 6º) e tornou o registro do memorial e a instituição do condomínio um ato registral único (§ 15).
O que a incorporadora precisa apresentar para obter o registro?
A incorporadora apresenta ao cartório o memorial de incorporação, formado pelos documentos das alíneas “a” a “p” do artigo 32 da Lei nº 4.591/1964, sem a alínea “o”, revogada pela Lei nº 14.382/2022. A tabela reúne os que mais interessam a quem compra.
| Documento do memorial (alínea do artigo 32) | O que mostra ao comprador |
|---|---|
| Título de propriedade do terreno ou promessa irrevogável de compra e venda, registrado (a) | Quem é o dono do terreno e se ele pode ser vendido em frações ideais |
| Certidões negativas de impostos, de protesto, de ações cíveis e criminais e de ônus reais (b) | Se existe dívida, processo ou ônus ligado ao terreno, a quem o vendeu ou ao incorporador |
| Projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes (d) | O prédio que foi aprovado |
| Cálculo das áreas, com a área global, a das partes comuns e a metragem de cada tipo de unidade (e) | A metragem de cada tipo de apartamento e das áreas comuns |
| Memorial descritivo das especificações da obra (g) | Os acabamentos especificados para a obra |
| Instrumento de divisão do terreno em frações ideais, com a descrição das futuras unidades e das partes comuns (i) | A fração ideal de cada apartamento e o que será área comum |
| Declaração do prazo de carência, se houver (n) | Se a incorporadora pode desistir do empreendimento e até quando |
Qualquer pessoa pode pedir ao cartório cópia desses documentos (artigo 32, § 4º). A leitura do cálculo de áreas está no guia sobre a diferença entre área privativa e área total.
O que o número do registro prova e o que ele não prova?
O número prova que o memorial passou pelo exame do oficial e foi arquivado no cartório, o que autoriza a venda das unidades. Ele não garante que o terreno esteja livre de ônus nem que os cálculos do memorial estejam certos.
Ficam fora do que o número informa:
- Ônus sobre o terreno. A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os que impedem a alienação, não impede o registro, que é feito com ressalvas (artigo 32, § 5º). O contrato tem de informar esses ônus (artigo 35-A, inciso X).
- Exatidão dos cálculos. O oficial não responde pela exatidão do cálculo de áreas e do memorial descritivo quando eles vêm assinados pelo profissional responsável pela obra (artigo 32, § 9º).
- Desistência. O memorial pode fixar um prazo de carência, improrrogável, dentro do qual a incorporadora pode desistir do empreendimento (artigo 34).
- Patrimônio de afetação. O regime que separa os bens da obra do patrimônio da incorporadora é opcional e depende de averbação própria (artigos 31-A e 31-B). Veja o guia sobre como escolher uma incorporadora em Aracruz.
O registro tem prazo de atualização. Se, 180 dias depois, a incorporação não tiver se concretizado por venda de unidade, financiamento da obra ou início da construção, a incorporadora só pode negociar depois de averbar a atualização das certidões (artigo 33).
Como conferir o número do registro na matrícula do terreno?
Peça a certidão de inteiro teor da matrícula do terreno e localize o registro da incorporação. Cada registro vem precedido da letra R e cada averbação das letras AV, seguidas do número de ordem do ato e do número da matrícula, como nos exemplos da Lei de Registros Públicos, a Lei nº 6.015, de 1973: R-1-1, R-2-1, AV-3-1 (artigo 232).
Na certidão, confira:
- se o número divulgado no anúncio ou no contrato é o mesmo do registro na matrícula;
- se o nome da incorporadora no registro é o de quem assina o contrato;
- se a descrição do empreendimento registrada corresponde ao que está sendo oferecido;
- o que vem depois do registro: averbações (AV) e registros de garantias ou penhoras.
Até a averbação da conclusão da obra, os atos relativos à incorporadora e ao empreendimento ficam na matrícula de origem do terreno (Lei nº 6.015/1973, artigo 237-A). Para a etapa de escritura, veja o guia de ITBI e documentação para comprar imóvel em Aracruz.
O que significa pré-lançamento em relação ao registro?
Pré-lançamento é um termo de mercado, sem definição na Lei nº 4.591/1964. Vale a regra geral do artigo 32: antes do registro do memorial, a incorporadora não pode alienar nem onerar as frações ideais do terreno.
O número do registro e o cartório têm de aparecer em anúncios, impressos, publicações, propostas e contratos referentes à incorporação, salvo nos anúncios classificados (artigo 32, § 3º). Negociar frações ideais sem cumprir antes as exigências da lei é contravenção contra a economia popular, punida com multa de 5 a 20 vezes o maior salário mínimo (artigo 66, inciso I).
Em qualquer fase de divulgação, peça o número do registro e o nome do cartório antes de assinar proposta ou pagar valor. O contrato tem de começar por um quadro-resumo com 12 itens, entre eles os índices de correção das parcelas e o número do registro (artigo 35-A). Se a omissão de algum item não for corrigida em 30 dias, o comprador tem justa causa para rescindir (§ 1º).
Como consultar o registro de incorporação em Aracruz, passo a passo?
A consulta é feita no cartório onde o terreno está matriculado, no balcão ou pela internet. Em Aracruz, o RI Digital listava, em 12 de outubro de 2026, um cartório de imóveis: o 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Aracruz.
- Reúna os dados. Peça à incorporadora o número do registro, o número da matrícula do terreno e o nome do cartório.
- Escolha o canal. No balcão, o endereço é Rua Fiory Terci, 253, Centro, telefone (27) 3256-2237. Pela internet, use o RI Digital, nome atual do Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC), gerido pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). O pedido exige cadastro.
- Peça a certidão de inteiro teor da matrícula. Qualquer pessoa pode pedir certidão sem informar o motivo (Lei nº 6.015/1973, artigo 17). Para Aracruz, o RI Digital informava, em 12 de outubro de 2026, R$ 96,05 e 4 horas úteis de prazo no pedido pelo número da matrícula. O valor corresponde a custas e emolumentos do cartório e pode mudar: confira o do dia no próprio RI Digital.
- Ou visualize a matrícula. A visualização custava R$ 25,37 e fica disponível na hora. Ela não vale como certidão e pode não trazer os atos dos últimos três dias úteis.
- Para ver o memorial, peça cópia dos documentos arquivados. No RI Digital, esse tipo de certidão tem valor calculado pelo cartório e prazo de 5 dias úteis.
Perguntas frequentes
É permitido vender apartamento na planta sem registro de incorporação?
Não. O artigo 32 da Lei nº 4.591/1964 só permite a venda das frações ideais depois do registro do memorial de incorporação. O artigo 66, inciso I, trata a negociação sem esse requisito como contravenção contra a economia popular.
Quem emite o registro de incorporação?
O Cartório de Registro de Imóveis onde está a matrícula do terreno. O projeto aprovado pelas autoridades é um dos documentos do memorial (artigo 32, alínea “d”), e o registro é ato do oficial do cartório (§ 1º).
O registro de incorporação tem validade?
O artigo 33 da Lei nº 4.591/1964 fixa um prazo de 180 dias, contado do registro. Se nesse período a incorporação não se concretizar, a incorporadora só pode negociar depois de averbar a atualização das certidões, repetida a cada 180 dias até a concretização (parágrafo único).
Qual é a diferença entre memorial de incorporação e memorial descritivo?
O memorial de incorporação é o conjunto de documentos do artigo 32 registrado no cartório. O memorial descritivo é um desses documentos (alínea “g”) e traz as especificações da obra projetada.
Se você está avaliando um imóvel na planta em Aracruz e quer ajuda para ler uma matrícula ou um memorial de incorporação, fale com a Tryade.
Construir é conectar.
Fontes: Lei nº 4.591, de 16/12/1964 (Planalto, 12/10/2026) · Lei nº 6.015, de 31/12/1973 (Planalto) · Lei nº 14.382, de 27/06/2022 (Planalto) · Lei nº 13.786, de 27/12/2018 (Planalto) · CNJ, Provimento nº 89, de 18/12/2019 · RI Digital (ONR), Informações dos Cartórios, 12/10/2026 · RI Digital (ONR), Valor dos Serviços Online, 12/10/2026
