Juros de obra: o que são, quem paga e quando terminam

Juros de obra são o encargo mensal que o comprador de um imóvel na planta paga ao banco durante a construção, calculado sobre a parte do financiamento já liberada à construtora. Quem paga é o comprador que assinou o financiamento, e esse pagamento não reduz a dívida. A cobrança termina quando a obra é concluída e legalizada e o contrato entra na fase de amortização, segundo a cartilha da Caixa Econômica Federal (Caixa) sobre imóvel em construção.

O mesmo encargo aparece como juros de evolução da obra ou taxa de evolução da obra, nomes que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) trata como equivalentes no Tema Repetitivo 996. Em um financiamento de R$ 280 mil em Aracruz, no Espírito Santo, com taxa nominal hipotética de 10% ao ano, os juros de obra chegam a R$ 2.100 por mês com 90% do valor liberado.

O que são juros de obra e por que eles existem?

Juros de obra são os juros que o banco cobra, mês a mês, sobre o dinheiro do financiamento que já foi repassado à construtora. O encargo existe porque o banco libera o valor financiado em etapas, conforme a obra avança, e cobra juros sobre o que já liberou.

A cartilha da Caixa sobre imóvel em construção descreve o mecanismo: o dinheiro emprestado aos compradores é repassado ao construtor aos poucos, à medida que a obra evolui. Durante esse período, o comprador paga juros e atualização monetária sobre a dívida apurada no mês, que é a soma das parcelas do financiamento já liberadas. O encargo mensal inclui também a tarifa de administração, se devida, e o seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP).

Como o valor dos juros de obra cresce durante a construção?

O valor dos juros de obra cresce porque a base de cálculo cresce. A cada mês, o banco libera mais uma parcela do financiamento, na proporção do andamento da obra, e os juros passam a incidir sobre um total maior.

A fórmula publicada na cartilha da Caixa é: juros do mês = saldo devedor atualizado × taxa de juros anual nominal ÷ 1.200.

A simulação abaixo aplica a fórmula a um financiamento de R$ 280 mil para um imóvel na planta em Aracruz. A taxa nominal de 10% ao ano e os percentuais de liberação são hipotéticos. A conta deixa de fora atualização monetária, seguros e tarifa de administração.

No primeiro momento, a conta é R$ 56.000 × 10 ÷ 1.200 = R$ 466,67. Entre o início e a reta final, o encargo da simulação fica 4,5 vezes maior com a mesma taxa.

Os juros de obra abatem a dívida do financiamento?

Os juros de obra não abatem a dívida. A amortização começa depois da conclusão e da legalização da obra, segundo a Caixa.

A cartilha do banco explica o motivo: durante a construção, as parcelas da dívida ainda estão sendo constituídas, e a parcela de amortização só entra depois do fim da obra. Em reportagem da Exame de 26 de setembro de 2026, a advogada Thaluana Alves afirma que o pagamento "não funciona como uma amortização do financiamento".

Na simulação, o financiamento chega ao fim da obra com o principal de R$ 280 mil ainda inteiro. A prestação que começa ali segue o sistema escolhido no contrato, tema do guia sobre SAC ou Price no financiamento do imóvel.

Qual a diferença entre juros de obra, parcela do financiamento e parcelas da incorporadora?

Os juros de obra e a parcela do financiamento são pagos ao banco, em fases diferentes do mesmo contrato. As parcelas da incorporadora são a parte do preço que o comprador paga direto à incorporadora, sem passar pelo banco.

A conta dessa correção está no guia sobre como o INCC corrige as parcelas do imóvel na planta.

O que acontece com os juros de obra se a obra atrasa?

Se a obra atrasa além do prazo do contrato, incluída a tolerância, a cobrança de juros de obra pode ser questionada. Nos contratos do Minha Casa, Minha Vida das faixas de renda 1,5, 2 e 3, o STJ considera a cobrança ilícita depois desse prazo.

A tese está no Tema Repetitivo 996, julgado pela Segunda Seção do STJ no Recurso Especial 1.729.593/SP, de relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, com acórdão publicado em 27 de setembro de 2019. Pelo texto, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. O relator registrou que a cobrança é legal durante a construção e cessa com a entrega da unidade.

A tolerância tem limite na Lei nº 4.591/1964. O artigo 43-A admite a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista, desde que pactuada de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso pode pedir a resolução do contrato ou, se mantiver a compra e estiver em dia, receber indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso.

A cartilha da Caixa traz uma regra para empreendimentos financiados pelo banco: conforme cláusula contratual, se a entrega atrasar mais de seis meses além do prazo de construção contratado, o pagamento dos encargos passa a ser responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel.

O direito a ressarcimento depende do contrato e de quem deu causa ao atraso, segundo reportagem da Exame de 26 de setembro de 2026.

Como se planejar para os juros de obra?

Trate os juros de obra como um custo à parte do preço do imóvel, com valor que cresce até a entrega. Durante a construção, o comprador paga ao mesmo tempo esse encargo, as parcelas da incorporadora e, se mora de aluguel, o aluguel.

1. Peça a simulação da fase de obra. A projeção deve trazer o encargo mês a mês, com a taxa do contrato e o cronograma de liberação.
2. Planeje pelo valor mais alto. O encargo maior vem na reta final, quando quase todo o financiamento já foi liberado. Na simulação de R$ 280 mil a 10% ao ano, esse valor é de R$ 2.100.
3. Mantenha saldo na conta. Na Caixa, o encargo da fase de obra é debitado automaticamente na conta do comprador, na data do vencimento, independentemente de aviso.
4. Guarde as datas do contrato. No contrato da Caixa, o prazo de construção consta no quadro "Condições do Financiamento". A data de entrega e a tolerância estão no contrato com a incorporadora.

Para medir o que cabe na renda depois da entrega, veja a simulação de renda necessária para financiar um imóvel em Aracruz e o guia sobre comprar imóvel na planta em Aracruz.

Perguntas frequentes

Os juros de obra abatem o saldo devedor do financiamento?

Não. Durante a construção, o comprador paga juros e atualização monetária sobre o valor liberado. A parcela de amortização só passa a ser cobrada depois do fim da obra, segundo a cartilha da Caixa.

Até quando o comprador paga juros de obra?

O comprador paga juros de obra até o contrato entrar na fase de amortização, depois da conclusão e da legalização da obra, segundo a Caixa. Na tese do Tema Repetitivo 996 do STJ, a cobrança não pode passar do prazo de entrega das chaves, incluída a tolerância, no Minha Casa, Minha Vida das faixas 1,5, 2 e 3.

Os juros de obra podem passar do valor da parcela do financiamento?

Pela fórmula da cartilha da Caixa, os juros de obra incidem sobre o valor já liberado, e a prestação da fase de amortização soma juros sobre o saldo e amortização. Em uma simulação com R$ 280 mil financiados e taxa nominal de 10% ao ano, o encargo com 90% liberados é de R$ 2.100, e só os juros do primeiro mês sobre os R$ 280 mil seriam de R$ 2.333,33. O valor real depende da taxa e do cronograma do contrato.

Juros de obra são legais?

O relator do Tema Repetitivo 996 no STJ, ministro Marco Aurélio Bellizze, registrou que é legal a incidência de juros de obra durante a construção, no crédito associativo do Minha Casa, Minha Vida. A cobrança passa a ser ilícita depois do prazo de entrega das chaves, incluída a tolerância, segundo a tese do tribunal.

Quem paga os juros de obra quando a construtora atrasa a entrega?

Depende do contrato e do tamanho do atraso. A cartilha da Caixa informa que, em empreendimento financiado pelo banco, o atraso superior a seis meses além do prazo de construção contratado transfere os encargos à construtora até a entrega, conforme cláusula contratual.

Se você está avaliando um imóvel na planta em Aracruz e quer conversar sobre como os custos da fase de obra entram no seu planejamento, fale com a Tryade.

Construir é conectar.

Fontes: Caixa, cartilha sobre financiamento de imóvel em construção (consultada em 12/10/2026) · Caixa, perguntas frequentes sobre financiamento habitacional (consultada em 12/10/2026) · STJ, Tema Repetitivo 996 (acórdão publicado em 27/09/2019) · STJ, notícia de 12/09/2019 · Lei nº 4.591/1964, Planalto · Exame, 26/09/2026